La decisión del Gobierno de Pedro Sánchez de donar 40.000 viviendas desde Sareb a la sociedad estatal Sepes tendrá un coste para el conocido como banco malo. Sareb deberá compensar a los gestores de esas viviendas, los conocidos como servicers, por la pérdida de las comisiones de venta de los inmuebles. Actualmente, las partes están a punto de firmar un acuerdo que establezca ese resarcimiento y que permita prorrogar los contratos con los servicers, adelantan a Cinco Días fuentes conocedoras.
Estos gestores son Hipogés -actualmente en manos del fondo KKR pero que está a punto de pasar a Arrow– y Aliseda/Anticipa, controlados por el fondo estadounidense Blackstone. Estos servicers ganaron el contrato en 2022 -que históricamente estaba en manos de Servihabitat- para gestionar la cartera entonces valorada en alrededor de 25.000 millones de euros. La vigencia del acuerdo llegó a finales de agosto de este año, con posibilidad de prorrogarse anualmente hasta 2027. Blackstone e Hipogés cobran comisiones por esta gestión, entre ellas, los fees por la ventas de las viviendas, que tradicionalmente se han comercializado por el canal minorista a familias y pequeños inversores.
Desde que Sánchez anunciara a principio de año que Sareb traspasaría las 40.000 viviendas a Sepes, que se convierte en la nueva entidad propietaria de un parque residencial estatal, se paralizó la venta de casas y los servicers han dejado de cobrar esas comisiones de comercialización, con el consiguiente perjuicio para esas empresas. Las fuentes consultadas indican que hay un buen entendimiento entre las partes para llegar a un acuerdo, que está a punto de cerrarse, compensando a las empresas de dos formas: con una comisión por cada vivienda traspasada y la prórroga por un año más del contrato.
Esa comisión estará vinculada a la adecuación de los activos que Sareb traspase a Sepes. Actualmente, cuando los servicers venden una vivienda del banco malo, se transacciona independientemente de la situación en la que esté la casa. Pero el mandato gubernamental a Sareb es que las casas que lleguen a Sepes estén en perfectas condiciones para su habitabilidad. Ese trabajo de adecuación puede ser tanto de obras en el inmueble, jurídico e, incluso, de solucionar legalmente el problema de okupación si se da el caso.
Para Sareb, evidentemente, esta comisión se convertirá en un gasto adicional que no llega con su ingreso correspondiente -tal como ocurre con la venta tradicional de pisos-, ya que el traspaso está ordenado como una donación por decisión del Consejo de Ministros. Actualmente Sareb está controlada en su mayoría por el FROB -dependiente del Ministerio de Economía- aunque entidades privadas como Santander, CaixaBank, Sabadell, Kutxabank e Ibercaja. A su vez, Sepes depende del Ministerio de Vivienda encabezado por Isabel Rodríguez.
Las fuentes consultadas indican que la negociación fructífera con Blackstone e Hipogés avanza un potencial acuerdo también con Servihabitat, que gestiona el suelo de Sareb y que ha visto inmovilizarse 2.000 terrenos que pasarán a Sepes, en los próximos meses, ya que su contrato acaba más tarde que los dos primeros.
Blackstone e Hipogés seguirán cobrando por el resto de la cartera de Sareb que no se traspasa a Sepes: otro tipo de activos, otros suelos y créditos fallidos.
El mal negocio del banco malo
La medida de donar las 40.000 viviendas a Sepes deja sin una relevante fuente de ingresos a Sareb, una entidad creada en 2012 y con fecha de caducidad en 2027, que tiene el mandato de liquidar los más de 50.000 millones de euros (en activos y préstamos fallidos) provenientes de las cajas de ahorros con problemas tras el estallido de la burbuja del ladrillo. Para adquirir esos activos tóxicos se endeudó con la misma cantidad en bonos emitidos con garantía del Tesoro, es decir, que si no devuelve esa deuda tendrá que asumirla el Estado.
La consecuencia principal de la decisión del Ejecutivo es que Sareb tendrá menos recursos para repagar la deuda de 29.400 millones actual (a cierre de 2023). Esta situación choca frontalmente con lo que aseguró en 2012 Luis de Guindos (PP), entonces ministro de Economía, en la creación del banco malo, cuando aseguró que no tendría costes para el contribuyente e incluso que daría una rentabilidad del 15%.
Al pasar a Sepes de forma gratuita las 40.000 casas y 2.400 suelos, valorados en 5.900 millones, el banco malo no se embolsará esa cifra por las ventas tradicionales, por lo que tendrá más dificultades para afrontar el conjunto de la deuda.