Algunos de los grandes caseros de vivienda en alquiler en España están comprobando si es un buen momento para traspasar sus carteras. Empresas como Avalon, Fidere, Culmia, Nestar, Macc, Q-Living o Patrizia, detrás de las que están algunos de los mayores fondos del mundo como Blackstone, Ares y Cerberus, tienen activos en venta de cerca de 30.000 viviendas por más de 5.500 millones de euros. Quieren aprovechar el viento de cola de la economía española y el interés de los inversores extranjeros en el país para sellar las operaciones, además de por la elevada demanda del alquiler y por tener portfolios de edificios que ya están construidos y maduros -estabilizados operativamente-. Asimismo, se espera como novedad que como comprador entre el conocido como capital core, es decir, el que está dispuesto a pagar más por productos estables en rentas a largo plazo.
En muchos casos, después de haber construido los edificios y gestionar los alquileres, es el momento de recoger los frutos en un mercado en el que tanto los precios de los alquileres como de venta están al alza. “Estamos viendo un volumen muy relevante de operaciones porque los grandes propietarios institucionales, tanto fondos como promotores, han alcanzado fases de maduración de sus proyectos y están optando por capitalizar ese valor”, explica Ignacio Meylan, responsable de deuda y de residencial en la consultora inmobiliaria CBRE. “A esto se suma un contexto en el que la vivienda en alquiler ha demostrado ser uno de los activos más resilientes y líquidos del mercado inmobiliario español, siendo además España uno de los focos de inversión para todos los capitales institucionales”, añade. Meylan recuerda que hay demanda estructural de alquiler, presión por parte de una limitada oferta y una visión clara a largo plazo que indica que este es un segmento con recorrido.
La mayor cartera en venta, tal como avanzó Cinco Días en mayo, es Nestar. Sus actuales accionistas, CBRE Investment Management (CBRE IM), Madison y NN Group, han visto la oportunidad de salir totalmente o en parte de la compañía, que dispone de 9.100 casas en alquiler con un valor cercano a los 1.800 millones. Nestar es la marca con la que en 2023 se rebautizó la histórica Lazora, creada en 2003 por Azora y que fue entonces una de las empresas pioneras del alquiler. El fondo estadounidense CBRE IM es el principal accionista de la empresa desde 2018 y Azora es también socio minoritario y, sobre todo, gestora de esta plataforma, que aspira a seguir gestionando incluso si entra nuevo capital, en una operación intermediada por CBRE.
Otra de los principales carteras en venta es la de Avalon, una plataforma en la que su socio principal, el fondo estadounidense Ares, pretende abandonar el capital. Este inversor contrató a JLL y a Eastdil para salir de este negocio, en una operación que puede rondar los 1.200 millones por las alrededor de 6.000 viviendas. De esas, aproximadamente la mitad corresponden a concesiones del Plan Vive de la Comunidad de Madrid en diferentes ciudades como la capital (en el barrio de Valdebebas), Móstoles, Getafe, Alcalá de Henares, Alcorcón, Torrejón de Ardoz, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Colmenar Viejo y Torrelodones. En los últimos días, desde el sector se explica que el fondo de pensiones canadiense Hoopp, de los sanitarios de Ontario, intenta hacerse por 600 millones con las 2.000 casas de mercado libre, dejando fuera la vivienda concesional.
“Hablamos de tickets muy elevados, lo que limita el perfil de comprador a inversores institucionales con gran capacidad financiera: fondos internacionales, aseguradoras, plataformas paneuropeas de alquiler y vehículos gestionados por gestoras especializadas”, apunta Meylan, de CBRE. “Hay que sumarle que, cada vez más, vemos joint ventures entre capital institucional y operadores locales con experiencia en la gestión de alquiler residencial», agrega.
Otra de estas grandes empresas que han salido a la venta es Fidere, del fondo Blackstone. Se trata de una sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) con alrededor de 5.400 viviendas por cerca de 1.200 millones. En este caso, la firma estadounidense ha encargado la búsqueda de compradores a JLL y Eastdil.
Cerberus, otro fondo estadounidense, también está sondeando el mercado, asesorado por JLL, para traspasar su socimi Macc, que en este caso se trata de lo que se conoce en el mercado como residencial granular, es decir, que los arrendamientos están distribuidos en diferentes edificios. Se compone de un portfolio de hasta 4.000 viviendas por cerca de 900 millones.
Por su parte, uno de los grandes fondos del mundo, la firma alemana MEAG (con una pata en infraestructuras y concesiones), quiere entrar en España con la compra de la cartera de 3.000 casas de alquiler que la promotora Culmia (del fondo Oaktree) ha construido o está construyendo tras imponerse en diferentes concursos públicos de vivienda asequible, ubicadas fundamentalmente en la Comunidad de Madrid, según avanzó este diario a principio de mes.
En las últimas semanas también ha comenzado el proceso de venta de la cartera de Q-Living, empresa impulsada por el grupo Qualitas Energy, en una transacción asesorada por BNP Paribas Real Estate. En este caso, se trata de 350 casas de alquiler protegido por 150 millones. Desde hace más tiempo, desde el pasado año, continúa también el deseo del fondo alemán Patrizia de vender una cartera de 540 pisos por 150 millones.
Geoff McCabe, asociado y responsable residencial de la consultora Cushman & Wakefield, describe varios de los motivos por los que estos caseros sacan a la venta estas grandes carteras: “Un entorno macroeconómico más estable, con tipos de interés que parecen haber alcanzado su punto máximo, está devolviendo la confianza a ciertos compradores. Y una fuerte demanda en el mercado del alquiler, que sigue siendo resiliente y atractivo como clase de activo, especialmente en zonas urbanas con elevada presión residencial”.
Como novedad, distintos expertos señalan que la construcción de los nuevos parques de alquiler concesional, como el de Culmia, por parte de distintas Administraciones, interesa mucho a los fondos institucionales. Se trata de rentas asequibles o por debajo de precio de mercado, en edificios construidos por el capital privado en suelo concedido por los poderes públicos durante 75 años, habitualmente. Este tipo de alquiler es muy atractivo para esos grandes fondos que buscan estabilidad, algo que se considera altamente probable en alquileres asequibles incluso si llegase una crisis.
Qué inversores
McCabe expone que los potenciales compradores de este tipo de grandes carteras, principalmente, son fondos institucionales core o fondos de infraestructuras con un enfoque de inversión a largo plazo. “También hemos visto un creciente interés de capital internacional con experiencia en la gestión de activos residencial, así como de inversores privados consolidados que buscan ganar escala rápidamente”, agrega.
Susana Rodríguez, directora de operaciones y responsable de residencial en Savills, cree que es el momento de que entre el capital core en este tipo de empresas. “El capital core busca activos estabilizados con riesgos diversificados, y el residencial en alquiler cumple todos los requisitos». Pero además advierte que es necesario tener muy en cuenta que para este perfil de inversor es imprescindible cumplir los requisitos de los fondos en materia de ESG (criterios ambientales, sociales y de gobernanza) “y esto puede ser una limitación para la entrada de este tipo de capital en la compra de algunas carteras compuestas por inmuebles antiguos que no cumplen con las certificaciones energéticas mínimas requeridas o con la taxonomía europea”.
McCabe, de Cushman & Wakefield, coincide en el interés de los fondos core: “La estabilización de precios y la resiliencia del mercado del alquiler, junto con unas expectativas de rentabilidad ajustadas al riesgo más atractivas, hacen que estas carteras encajen mejor con su perfil. Además, actualmente existen activos o carteras ya estabilizados en mercados con alta demanda que cumplen los criterios core: ingresos sostenibles y baja rotación».