Durante los últimos tres años, seis socios han estado trabajando calladamente para crear un novedoso instrumento que combine un retorno económico para los inversores junto a ofrecer una solución a la escasez de alquiler residencial barato en España. Ese equipo, con diferentes experiencias vitales, ha creado el primer fondo de infraestructuras que pretende construir vivienda protegida y asequible. La firma se llama Genivs (Gestora Española de Nuevas Infraestructuras de Vivienda Social), ya está regulada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), y prevé invertir alrededor de 600 millones de euros en construir más de 3.000 casas en distintas ciudades en los próximos tres o cuatro años, según avanzan los impulsores a este diario.
Genivs nace con la idea de presentarse a todos los concursos públicos de concesiones de suelo donde levantar tanto alquiler protegido (de rentas limitadas) como asequible (por debajo de precio de mercado). Llega justo en el momento en que diversas administraciones -territoriales, locales e incluso el Gobierno central a través de la empresa pública Sepes– tienen previsto convocar numerosos concursos para intentar dar solución a lo que el consenso político ve como una emergencia habitacional, sobre todo para los jóvenes.
En ese tipo de concursos, la administración correspondiente concede habitualmente el derecho de superficie por 75 años al inversor que levanta la edificación y concede alquileres de precio regulado. “Somos el único fondo que se ha especializado en suelo público”, asegura Rafael Angulo Ruiz, presidente de Genivs, quien describe la iniciativa como de infraestructuras, y no inmobiliaria, porque es un proyecto no especulativo y centrado sobre concesiones del sector público.
Diferentes orígenes
Tres de los socios provienen de la gestora de cooperativas de viviendas barcelonesa Metropolitan House: Angulo Ruiz; su padre Rafael Angulo Cordero, fundador de Metropolitan y con casi 50 años de experiencia en el sector; y Mari Carmen Sanz, vicepresidenta de Metropolitan. Angulo Cordero recuerda que durante estas décadas, su empresa de cooperativas ha construido vivienda de protección oficial (VPO) para la clase trabajadora, pero últimamente veían que había un problema en el acceso a la compra para los jóvenes, por lo que buscaban apostar por el alquiler social. “Genivs es para nosotros la culminación de un sueño. Es la forma que vimos con la que vamos a poder atender a todos los ciudadanos sin distinción ninguna”.
Como socio también se encuentra Santiago Mínguez, quien cuenta con casi tres décadas de experiencia en la banca de inversión en Goldman Sachs y Credit Suisse, una actividad que ha dejado para sumarse al proyecto. El quinto fundador es Hugo Sintes, que ha trabajado durante más de 20 años en proyectos de vivienda social en Reino Unido, y hay un sexto socio del que todavía no se conoce públicamente la identidad.
Inversión de impacto
Genivs (palabra que de forma hablada suena como genius, en inglés) es lo que se considera como una inversión de impacto, que son aquellas que además de una rentabilidad financiera al inversor, aportan un impacto social o medioambiental positivo y medible. “Es un proyecto que a los inversores les gusta porque da una rentabilidad atractiva, además de que están invirtiendo en un proyecto social”, afirma Angulo Ruiz. Para la gestión de los alquileres se ha asociado a empresas y organizaciones con experiencia como Fundació Habitat 3, Prôvivienda y la propia Metropolitan House.
Para darle más seguridad a los posibles inversores, este vehículo se ha constituido e inscrito en la CNMV como SIIC (sociedad de inversión colectiva de tipo cerrado). Desde hace unas semanas ya han conseguido esa inscripción y han empezado a desvelar el proyecto en el que trabajaban de forma larvada desde hace tres años. Este tipo de fondos captan compromisos de inversión durante un plazo determinado y luego lo invierten en su objetivo. “Que haya un equipo que esté asegurando el cumplimiento en cuanto a riesgos, compliance, legal y sea respetuoso con todas las normas, lo que hace es que dé mucha más seguridad», recuerda Mínguez, el exbanquero de Credit Suisse.
Genivs quiere abrir el plazo de inversión en noviembre. Está dirigido a inversores institucionales privados, lo que en lenguaje financiero se refiere a aseguradoras, planes de pensiones y fondos de inversión, también a family offices (patrimonios familiares), y a instrumentos públicos, por ejemplo el FIS (Fondo de Impacto Social) de Cofides, el ICO (Instituto de Crédito Oficial) u otros recursos de los distintos niveles de la administración.
La intención de la sociedad es recaudar entre 150 y 250 millones de euros de esos inversores institucionales. A esa cifra se sumará alrededor de otros 350 millones de préstamos bancarios para afrontar las obras de edificación (lo que se conoce como crédito promotor y es habitual en el sector inmobiliario), para dar un total de 600 millones de capacidad de inversión, con la que construir entre 3.000 y 4.000 viviendas con el primer fondo levantado.
“Ha gustado a los inversores y a las familias bien posicionadas”, asevera el veterano Angulo Cordero. “La vivienda de alquiler da seguridad. Es una buena inversión, es una cosa bonica como dicen en Barcelona, cae bien y además da su rendimiento”, añade.
Precios de 400 a 700 euros
“Nuestro objetivo es poner el foco en los jóvenes y también en las grandes ciudades. Y creo que hemos acertado”, apunta el presidente de Genivs respecto a que todas las administraciones les han acogido con los brazos abiertos cuando les han contado la iniciativa, debido a la necesidad de construir vivienda social. “Comprobamos que dan la idea por buena de norte a sur, de este a oeste y de la extrema izquierda a la extrema derecha. Esto es importantísimo para un proyecto de este calado”, asegura. “Cuando a la gente se lo explicabas nos decían que guau, que de dónde sale todo esto”.
El objetivo de este fondo de infraestructuras es invertir alrededor del 70% en construir VPO de alquiler y el resto en lo que se conoce como precio asequible. En la medida en que el precio de la VPO está reglado y limitado en cada comunidad autónoma, ya trabajan con cálculos sobre cuánto costará la renta mensual para los inquilinos. “Deben ir desde unos 400 euros al mes hasta máximo unos 700 euros”, afirma Sanz, vicepresidenta de Metropolitan -firma que ejercerá de project manager– y una de los fundadores de Genivs. Estiman que esas casas tendrán rentas hasta tres veces inferiores al alquiler de mercado libre.
Esta empresa ya trabaja en presentarse a diferentes concursos públicos, dispone de una cartera de proyectos superior a las 500 viviendas, y ha identificado o se encuentra en fase de licitación para agregar más de 2.100 casas en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Zaragoza. Mínguez calcula que las distintas administraciones han anunciado ya planes que representarían la construcción de 255.000 viviendas. “Con los 600 millones que suma nuestro capital más le deuda da para cubrir algo más del 1% de todo lo anunciado”. Por eso, Angulo Ruiz insiste en que no le importa que salgan más iniciativas de impacto social como la suya: “Nosotros decimos que nos va a encantar que la gente nos copie, porque hace falta muchísima vivienda”.
