España se está convirtiendo en un destino potente dentro de Europa para la inversión inmobiliaria. El viento de cola de los datos macroeconómicos está favoreciendo que los grandes inversores extranjeros miren con interés realizar operaciones en mercados como el hotelero, el residencial y los centros comerciales. Aunque no existe una estadística oficial unificada sobre el volumen de inversión, los responsables de grandes consultoras preguntados por Cinco Días calculan que el valor de las transacciones a final de año pueden llegar hasta los 17.000 millones de euros, lo que supondría un incremento del 20% respecto a 2024.
Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield, espera que el mercado mantenga su dinamismo, impulsado por un entorno económico favorable, la bajada de tipos de interés y la recuperación del capital internacional. “El contexto económico general en España es favorable para el sector inmobiliario. Se espera un crecimiento del PIB del 2,6%, impulsado por la fortaleza del mercado laboral, el consumo privado y el turismo. Además, la inflación se ha estabilizado cerca del 2% y los tipos de interés están en descenso, lo que mejora las condiciones de financiación y aumenta la confianza de los inversores”, describe.
Cada consultora ofrece datos diferentes sobre cuánto va a crecer la inversión en 2025. En el rango mínimo, EY señala un incremento entre el 5% y el 10%. Otras como PwC, CBRE, KPMG y Colliers estiman que puede aumentar hasta un 15%. Y Savills, Deloitte y Cushman & Wakefield calculan que ese porcentaje podría llegar a un 20%.
“España es el mercado de real estate preferido en Europa”, asegura Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de mercado de capitales de Savills, tal como lo demuestra el resultado del primer semestre con un volumen de inversión de un 22%, según las cifras de esta consultora. “Si se cristalizara gran parte del pipeline [cartera de posibles transacciones] actual, con varias operaciones de gran tamaño en curso, se podría alcanzar una de las cifras más altas en la última década, con unos costes de financiación superiores a los de años récord previos», agrega.
“Los inversores internacionales tienen identificada España como uno de los destinos de inversión prioritarios por sus fundamentales económicos”, asevera Alberto Valls, socio responsable de inmobiliario en Deloitte, por su crecimiento entre las mayores economías de la UE, la inflación controlada y el aumento de la ocupación en los inmuebles, además del impulso por los fundamentales inmobiliarios como la falta de oferta en sectores como residencial y hotelero.
“La dinamización del mercado se apoya en varios factores estructurales que refuerzan su solidez”, detalla Barrachina. “Por un lado, la reducción de los costes de financiación está incentivando nuevas operaciones y comprimiendo las rentabilidades prime [las de mejores activos] lo que impulsa el apetito inversor. A ello se suma una demanda sostenida en segmentos estratégicos como el living [diferentes clases de residencial], el hotelero y el retail, que continúan captando gran parte del capital. La limitada disponibilidad de producto en el mercado acentúa este interés y contribuye a mantener la presión sobre los activos de calidad», describe.
Miren Tellería, socia responsable de inmobiliario en PwC, coincide en que tras un primer semestre con una fuerte actividad, se espera que el ritmo se mantenga durante la segunda mitad de 2025, con un pipeline abierto todavía de grandes operaciones que se esperan cerrar antes de acabar el ejercicio y elevado interés especialmente en living, logística, centros comerciales y hotelero, “lo que creemos permitirá cerrar el ejercicio con volúmenes en línea con los años más activos”.
De hecho, la cifra de 17.000 millones acercaría a niveles de inversión de 2018 y 2022, justo antes del parón por la subida de tipos de interés para contener el alza de la inflación por la invasión rusa de Ucrania.
Javier García-Mateo, socio responsable de real estate en EY, revela que existe actualmente alrededor de una cartera de posibles operaciones por cerrar en lo que queda de año de unos 5.000 millones. “Tanto el capital como la deuda sobreponderarán España versus otros mercados europeos”, afirma.
Sobre las previsiones hasta final de año, Carlos Bardavío, responsable de inmobiliario de KPMG, coincide en la opinión de que el mayor ritmo de lo que va de año continúe e incluso se incremente “dado que se mantienen las buenas perspectivas y algunas incertidumbres como los aranceles, por ejemplo, ya se han despejado”. Y recuerda que el último trimestre del año suele además concentrar el mayor volumen de inversión.
“A pesar de un contexto internacional marcado por la incertidumbre geopolítica y las tensiones comerciales, las perspectivas para el segundo semestre siguen siendo positivas, con un creciente interés por activos con capacidad de generar valor”, señala, por su parte, Miriam Goicoechea, directora de research en CBRE. Esta consultora prevé una mayor actividad inversora en la segunda mitad del año impulsada por grandes operaciones corporativas, tendencia ya observada en los últimos meses.
Qué activos interesan
Mikel Echevarren, presidente y consejero delegado de Colliers, afirma que el mercado español mantiene la fortaleza de su diversificación. “Esperamos que el segundo semestre continúe con una fuerte actividad inversora tanto en los sectores tradicionales como en hoteles y alternativos”, asevera. “Por cuarto año consecutivo, el segmento más fuerte de inversión en España es el sector hotelero con un fuerte protagonismo de las propias cadenas españolas”, añade. Este directivo resume que el sector de oficinas se ha recuperado con grandes operaciones y que la logística mantiene interés, “aunque con la incertidumbre de la evolución del comercio internacional por la aplicación de los aranceles”; y, por último, “el sector residencial continúa mostrando no solo una gran actividad, sino también una mayor diversificación hacia conceptos de media estancia, residencias de estudiantes y, por supuesto, el residencial de lujo”.
Ladrón de Guevara, de Savills, apunta que el inversor institucional -los grandes fondos de inversión y pensiones- están más focalizados en residencias de estudiantes, hoteles, el mercado de alquiler y en el sector logístico, “pero la falta de producto en el mercado en la mayoría de estos segmentos limita el volumen transaccionado”. Además, indica que el inversor privado (grandes fortunas y family offices) sigue muy activo en oficinas, locales comerciales y parques comerciales de medianas superficies.
Tellería, de PwC, incide en que el mayor interés de los inversores se concentra en el segmento living –que agrega todas las soluciones habitacionales en sus distintos formatos y para los distintos segmentos de la sociedad, como son el residencial en alquiler, las residencias de estudiantes y el senior living-, “debido a la alta demanda de vivienda y a la falta de oferta suficiente en el mercado”.
Bardavío, de KPMG, cree también que los activos que más gustan a los inversores principalmente son los residenciales para reconvertir en productos de flex living, además de hoteles y centros de datos. “Hemos detectado también un incremento del interés en activos comerciales y en oficinas después de varios años de escasa inversión”.
Relevantes operaciones
“Las operaciones corporativas en residencias de estudiantes y de promotores, la vivienda asequible, los hoteles y los centros comerciales son los dinamizadores del mercado de inversión en 2025″, recuerda Valls, de Deloitte.
Para lo que queda de año faltan relevantes operaciones por cerrar. Una de ellas es la opa de Neinor sobre la promotora de viviendas rival Aedas, por un valor cercano a los 1.000 millones, y por la que el fondo estadounidense Castlelake venderá su participación del 79% del capital.
Entre las operaciones pendientes está la venta de una cartera de hoteles de Stoneweg, por alrededor de 500 millones, según las fuentes consultadas, en una operación que está siendo asesorada por KPMG, JLL y JP Morgan, según adelantó recientemente el medio especializado Ejeprime. Igualmente se prevé que el fondo CBRE Investment Management pueda hacerse con el centro comercial Parque Corredor, ubicado en Torrejón de Ardoz, por alrededor de 250 millones de euros, como avanzó Cinco Días.
Una operación ya acordada y que ha batido récords de volumen es la compra de Livensa a Brookfield por 1.200 millones por parte de Nido (empresa del también fondo canadiense CPPIB), en una transacción que se prevé cerrar en el segundo semestre cuando reciba la autorización de competencia. Después de esta compraventa, Nido pasará de disponer de una oferta de 4.000 camas a 13.000. También está pendiente de ejecutar la adquisición de la cartera logística de Aberdeen en Los Gavilanes (Getafe) por parte del fondo soberano de Singapur GIC por unos 200 millones. En este sector logístico, Blackstone también ha puesto a la venta una cartera por 130 millones que tiene como inquilinos a H&M y Carrefour.
Existe otra operación muy relevante que podría disparar aún más las cifras de inversión, la posible venta o salida a Bolsa de HIP, la macrohotelera de Blackstone, pero todavía está por definirse cuál y cuándo será el siguiente movimiento del fondo estadounidense, que para este movimiento está siendo asesorado por Morgan Stanley y Citi. En esta inmobiliaria -la mayor dueña de hoteles de España, con presencia en Italia, Grecia y Portugal y con un portfolio valorado entre 6.000 y 6.500 millones-, también participa GIC, que controla un 35% de su capital desde 2023.
Asimismo queda la incógnita de Nestar, una de las grandes plataformas de vivienda en alquiler en España. Esta compañía, gestionada por Azora, y que tiene como accionistas principales a CBRE Investment Management, Madison y Nationale-Nederlanden ha contratado a la consultora CBRE para explorar una posible salida de alguno de los accionistas, vender la cartera o parte de ella. El portfolio de Nestar alberga 9.100 casas, con valor de alrededor de 1.800 millones.
La otra gran posible operación es la salida del fondo estadounidense Ares, que a través de la sociedad Avalon, gestiona miles de casas. Este inversor contrató a JLL y a Eastdil para traspasar este negocio, en una operación que puede rondar los 1.200 millones, indican fuentes del sector inmobiliario. Es posible que esta transacción avance ya a la vuelta del parón estival, aseguran las personas consultadas.
Queda pendiente igualmente la venta del residencial de alquiler de Hines en el barrio madrileño de Valdebebas, por alrededor de 160 millones, y que tiene como candidato comprador a Meridia. Hines, por su parte, acaba de comprar por 155 millones un complejo de alquiler en Cuatro Vientos al fondo Nuveen y Kronos.
En oficinas también ha habido movimientos relevantes en los últimos meses, después de años de parón. La gran operación hasta junio ha sido la de Colonial, valorada en 400 millones, para entrar en el capital de Deeplabs, un tipo de oficinas destinadas a sectores innovadores y científicos. También destaca la compra a Blackstone por parte de Pontegadea, el family office de Amancio Ortega, del edificio Diagonal Garden de Barcelona por 225 millones. Asimismo, gana peso la transformación de oficinas en hoteles o viviendas, que cuentan con una mayor demanda. Es el caso del promotor Terralpa, que ha adquirido en Madrid el Palacio de Gamazo en la callé Génova (sede de PSN) y Recoletos 14.
En centros comerciales, debido al buen comportamiento en afluencias, ventas y, sobre todo, por el descuento del valor de los inmuebles que están asumiendo los vendedores, se han conseguido cerrar relevantes transacciones. En este primer semestre, por ejemplo, Castellana Properties compró Bonaire, el mayor centro de Valencia, por 305 millones a la empresa francesa Unibail-Rodamco-Westfield (URW). También es el caso de la adquisición por parte de la banca privada del Santander junto a la gestora Rivoli del 50% de Madrid Xanadú por 200 millones. O la firma sudafricana Lighthouse, que se ha hecho con Alcalá Magna en Madrid y Espacio Mediterráneo en Cartagena, sumando una cartera de 800 millones en España en apenas tres años.