El Real Madrid parece que quiere demostrar que en el aspecto empresarial también es capaz de grandes gestas como en lo deportivo. El club presidido por Florentino Pérez está impulsando el proyecto Madrid Innovation District para atraer empresas tecnológicamente punteras al suelo que tiene vacío en su Ciudad Deportiva de Valdebebas. Pero en ese lugar choca con una realidad tozuda: durante más de 20 años permanecen vírgenes más de un millón de metros cuadrados para uso terciario que no ha interesado a nadie para construir oficinas. Además, la entidad blanca necesita de la colaboración del Ayuntamiento de Madrid para recalificar los terrenos que tienen la clasificación de dotacional deportivo privado a terciario. ¿Pero ese cambio está justificado? ¿Se puede encontrar con problemas legales?
Cesar Cort es seguramente la persona que más conoce Valdebebas. Es el presidente de la junta de compensación (el órgano de gestión urbanística que agrupa a los propietarios privados del suelo) y lleva trabajando por este desarrollo urbanístico durante más de dos décadas. Explica que de los 2,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad del barrio, la mitad corresponde a residencial que está prácticamente construido y la otra a terciario (oficinas y hoteles) que está yermo. Como curiosidad indica que el único edificio de oficinas allí es el suyo, donde se localiza su empresa.
Cort recuerda que a finales de los años noventa, con José María Álvarez del Manzano (PP) como alcalde, ya dijeron al ayuntamiento que no tenía sentido dejar tantas parcelas para oficinas. “Los promotores no nos lo creíamos. Entonces ya nos parecía una salvajada. Era más del 10% del parque de oficinas total de Madrid“, opina. ”Ya veíamos que no iba a hacer falta tanta oficina y hoy seguimos empeñados en hacer oficinas cuando realmente no hay demanda», apostilla. Desde la junta de compensación ya presentaron hace años una iniciativa parecida a la del Real Madrid para atraer empresas innovadoras y que bautizaron como Valdebebas Fintech District, sin atraer a ninguna compañía.
Lo que sí hace falta es vivienda asequible. Una escasez generalizada que provocó que el pasado año el Gobierno regional de Isabel Díaz Ayuso aprobase la ley 3/2024 que permitía cambiar en un lapso de dos años el uso de terciario a vivienda protegida. Y Valdebebas, ante el desuso de las parcelas para oficinas, ha sido el gran beneficiado. La patronal de los promotores Asprima publicó recientemente que en los primeros seis meses se han solicitado ocho licencias para construir 1.525 viviendas al amparo de esta norma. En la ciudad de Madrid se han pedido cinco permisos, para alrededor de 1.200 casas. Todas las de la capital se ubican, precisamente, en Valdebebas, donde los promotores han encontrado una manera de transformar el suelo de oficinas en viviendas.
¿Cómo encaja que se esté permitiendo el cambio de uso de oficinas a vivienda con el proyecto del Real Madrid de atraer empresas a su ciudad deportiva? En la oposición municipal no lo entienden. Desde el grupo municipal de Más Madrid explican que la modificación reconocida por el ayuntamiento, tal como adelantó CincoDías, del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU) en la Ciudad Deportiva requerirá una memoria económica, es decir, detallar todos aquellos aspectos relacionados con la viabilidad, sostenibilidad y estudio económico-financiero que, conforme a la legislación vigente, sea preciso analizar para su desarrollo. “Si en esa memoria económica no está fundamentada la modificación, puede ser recurrida en los tribunales, especialmente en Valdebebas, que cuenta con un alto grado de judicialización de su planeamiento”, afirman. Su portavoz, Rita Maestre, ya calificó en mayo la iniciativa del club blanco como “pelotazo en toda regla”.
Antonio Giraldo, concejal del PSOE en el consistorio, coincide en que si el suelo dotacional deportivo se convierte en terciario de oficinas es “un pedazo de cambalache, es un guante a medida” y más aún cuando el terciario que hay en Valdebebas se está convirtiendo en vivienda asequible, asevera. “Una tercera derivada podría ser que que el Real Madrid decida después convertir sus oficinas a viviendas”. Esta opinión coincide con la de un directivo de una consultora inmobiliaria que prefiere guardar el anonimato: “Están abriendo la puerta a convertirlo en residencial”.
La entidad blanca cuenta allí con una parcela de 1,2 millones de metros cuadrados, donde el equipamiento deportivo (entre ellos el estadio Alfredo Di Stéfano) ocupa alrededor de 400.000 metros. Es en el restante suelo en desuso, actualmente con la calificación de dotacional deportivo, donde el Real Madrid propone este desarrollo urbanístico. “Estamos ante un nuevo gran desafío para construir juntos una gran ciudad tecnológica que permita que Madrid siga avanzando como ejemplo de innovación y vanguardia del mundo”, aseguró el presidente madridista en el discurso de presentación en mayo, donde contó con el apoyo de los populares Díaz Ayuso y del alcalde José Luis Martínez Almeida. El objetivo de esta iniciativa es la implantación de sedes de las grandes compañías mundiales de innovación, junto a otro tipo de empresas con vocación más tecnológica, “generando sinergias y un entorno colaborativo”, según un comunicado madridista. Desde el Real Madrid y del ayuntamiento no han respondido a las peticiones de información sobre este proyecto en un área donde hay 1,2 millones de metros cuadrados de edificabilidad sin usar para oficinas y que se están transformando en viviendas con el aval municipal.
Un proyecto de éxito
No todo el mundo ve de forma negativa el proyecto del Real Madrid. Varios expertos auguran éxito a la iniciativa por el enfoque hacia empresas innovadoras y porque tenga, precisamente, al club blanco como promotor y con el apoyo del Gobierno regional y Ayuntamiento de Madrid. Carlos López, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Catella, afirma que Madrid Innovation District puede atraer a empresas multinacionales que actualmente tienen sede en otras grandes urbes europeas, debido a quiénes son los impulsores y “que tenga como eje central al Real Madrid como marca”. Además, opina que Madrid, a día de hoy, “es la ciudad del mundo con mayor proyección”.
Cort, el presidente de la junta de compensación de Valdebebas, coincide con ese punto de vista a pesar de haber visto cómo en dos décadas no se han hecho oficinas en Valdebebas: “Mi opinión personal es que ojalá salga un proyecto de esta índole de Madrid. Aquí, cuando el Real Madrid dice algo normalmente lo dice porque tiene el conocimiento. Los proyectos de Florentino suelen hacerse”. Este empresario igualmente cree que posiblemente el club ya lo tendrá suficientemente maduro y cerrado. “Tiene que tener un acuerdo”.
López, el directivo de Catella, reconoce que el mercado dice que si hay más de un millón de metros cuadrados de oficinas vacíos, no tendría sentido hacer más metros en la Ciudad Deportiva. “Pero el proyecto sí tiene sentido, porque es otro concepto diferente”, asegura. Este experto destaca que obviamente lo que el equipo blanco quiere son oficinas, pero que van más allá: “Es el concepto de lifescience, un concepto nuevo, del que podemos tener nuestra opinión de si va a funcionar o no, pero que es algo que se está haciendo en toda Europa».
“Desde el punto de vista cualitativo, tiene que ser algo diferente que genere engagement en las empresas. Y así es donde gana presencia un proyecto de estas características”, destaca el directivo de Catella, quien también asegura que la modificación del plan urbanístico no tiene por qué tener problemas legales mientras se enfoque en el terciario y no en aumentar la edificabilidad residencial, que obligaría a tener más suelo dotacional.
Antonio de la Fuente, director de residencial de la consultora Colliers, reconoce que el mercado de oficinas fuera de la M-30, como es el caso de Valdebebas, está funcionando poco. Pero concuerda con que sí puede salir adelante una mezcla de usos que sea más atractiva, un terciario de usos sanitarios y tecnológicos que conformen esa especie de hub tecnológico que quiere el club blanco. “Ahora no se le está dando uso a ese suelo de la Ciudad Deportiva. Seguramente el proyecto le dé un uso más interesante, aunque no sea el más interesante del mundo”, apunta.
Ganancia patrimonial
El Real Madrid aterrizó en Valdebebas precisamente tras otra recalificación de su antigua ciudad deportiva en el norte del paseo de la Castellana, unos suelos que el Madrid -bajo la presidencia de Pérez- vendió en 2001 como terciarios y donde se levantaron las conocidas como Cuatro Torres.
El Madrid Innovation Hub coincide con los problemas que ha tenido el club blanco para rentabilizar la obra de remodelación del Santiago Bernabéu como coliseo para conciertos y eventos, que se ha topado con la realidad de tener que suspender el calendario previsto por las molestias de ruido en el vecindario. Los presupuestos de 2023/2024 reflejan que el club había invertido 1.162,6 millones en los trabajos y había dispuesto de 1.154 millones en préstamos para la obra. “Florentino Pérez no lo ha ocultado, su objetivo es rentabilizar el patrimonio del club y ahí sale Almeida al rescate, para favorecer un uso lucrativo de una parcela que hoy por hoy tienen en desuso”, apunto Rita Maestre, de Más Madrid, en mayo.
Giraldo, el concejal del PSOE, también reflexiona sobre quién gana más en esta operación urbanística. “¿Gana más la ciudad o en este caso el promotor?“. Además, denuncia que este plan trata de eludir el planeamiento urbanístico, para enfocarse ”hacia los intereses económicos al margen de los intereses que pueda tener la ciudad».