La estrategia de los dueños de las grandes promotoras de España está clara. Si no pueden vender la empresa después de largos años de inversión, el retorno lo buscan a través del reparto de dividendo a niveles mucho mayores que sus beneficios. Aunque sea a costa de descapitalizar a la compañía e incluso de dejar de invertir con recursos propios.
Lo demuestran las cifras de las cuatro mayores promotoras: las tres cotizadas Aedas, Metrovacesa y Neinor, además de Vía Célere. En los últimos cuatro años, desde que comenzaran a repartir dividendos de forma relevante, estas empresas han distribuido en conjunto 1.782 millones. Es casi el doble de lo que han ganado desde 2020, ya que la suma de beneficios llega a 945,7 millones.
La fórmula elegida para repartir los recursos a sus accionistas ha sido la distribución de dividendos extraordinarios con cargo al capital de las compañías. Por ejemplo, Vía Célere deja a cero la prima de emisión, frente a los 324,8 millones que disponía en 2021. El patrimonio neto también cae de 745,8 millones hace cuatro años a 526,6 millones del pasado ejercicio, a pesar de la aportación de los resultados positivos en el año. En el último cuatrienio ha repartido 502,8 millones en dividendos, más del doble de su beneficio.
El caso más llamativo es el de Metrovacesa. En el cuatrienio, la compañía ha perdido en conjunto casi 10 millones, aunque ha repartido a sus socios 555 millones, la que más de las principales promotoras. En esta recompensa a los accionistas hay una clara relación con la reducción de patrimonio neto de la sociedad, que pasa de 2.080 millones en 2021 a 1.597 millones en 2024, básicamente al repartir parte de la prima de emisión. Y Neinor se ha comportado de la misma forma, 256,7 millones de ganancias frente a una recompensa de 281,2 millones.
No ocurre en el caso de Aedas, que suma 457,8 millones de beneficio desde 2021 y ha repartido a sus accionistas 443,2 millones. En esta inmobiliaria, en 2022 y 2024 las ganancias fueron mayores a los dividendos.
La razón principal de estas inmobiliarias para contar con esta política de dividendos es la falta de oportunidades para salir del capital. Desde mediados de la década pasada, los grandes inversores han propulsado estas compañías en la recuperación del ladrillo tras el estallido de la burbuja en 2008. En los últimos años, los dueños de las diferentes empresas han compartido negociaciones para vender o fusionarse, sin llegar a acuerdos.
En el caso de la cotizada Aedas, su principal accionista es el fondo Castlelake, que dispone del 79% del capital. En Neinor destacan como accionistas relevantes la gestora Stoneshield (20,5% del capital), con sede en Luxemburgo y creada por Juan Pepa y Felipe Morenés; además del fondo panaeuropeo Orion (24,6%), y Adar Capital (14,6%), con recursos de origen israelí.
Por su parte, la histórica inmobiliaria Metrovacesa fue rescatada por Santander y BBVA tras el estallido de la burbuja, la volvieron a llevar a Bolsa y se convirtieron en sus principales accionistas, con el 49,3% y el 20,9% del capital, respectivamente. A ellos se suma el multimillonario mexicano Carlos Slim (21,9% de los títulos). Y como principal accionista de Vía Célere desde 2017 se encuentra el fondo estadounidense Värde Partners, que controla el 76,4% de la empresa, a fecha del cierre del ejercicio de 2024. Como accionistas minoritarios aparecen otros fondos inversores como Sixth Street (10,7%), Attestor (7,46%) o Merrill Lynch (3,25%), entre otros.
Ante la exigente política de distribución de dividendos, casi todas las grandes promotoras han apostado, además, por reducir sus inversiones directas en compra de suelo, apostando por un modelo de coinversión con capital de terceros, lo que las está convirtiendo en gestoras para otros inversores.
La salida llega en 2025
Este año, sin embargo, se van a producir acontecimientos que cambian esa dinámica y que permitirá la salida de los grandes inversores. El primer movimiento lo protagonizó Neinor, que llegó a un acuerdo con Castlelake para comprarle su participación en Aedas, tras lo que ha lanzado una opa (en curso) sobre el 100% de su rival por cerca de 1.000 millones. La promotora vasca ya se había hecho con parte del capital de otra promotora, Habitat, el pasado año y pasó a integrarla, convirtiéndose en el gran consolidador del sector.
Para Vía Célere también llega capital nuevo. Värde intentó sacarla a Bolsa para obtener retorno con la venta de participaciones, pero no lo consiguió. Ahora, ha encontrado a dos fondos estadounidenses que van a meter 440 millones en la inmobiliaria. Se trata de CBRE Investment Management, que inyecta 300 millones al capital, y Cross Ocean Partners aporta 140 millones, según se supo la semana pasada. De esta forma, dará salida a alguno de los actuales accionistas.