La pandemia y el auge del teletrabajo han dejado una huella en los grandes barrios de negocios. En París, el 15% de los edificios del distrito de La Défense están sin ocupar; en Londres, bancos como HSBC han abandonado Canary Wharf para regresar al centro; y en Nueva York, una de cada cuatro oficinas de Manhattan están vacías, muchas de ellas en proceso de convertirse en viviendas, según datos de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield. Mientras tanto, la capital española apuesta por Madrid Nuevo Norte, un ambicioso desarrollo que ha despertado entusiasmo institucional, pero también reservas entre urbanistas y arquitectos, que advierten del riesgo de repetir errores como la concentración de oficinas, el aumento del tráfico o la exposición al cambio climático.
Madrid Nuevo Norte aspira a convertirse en uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa, con más de 3,4 millones de metros cuadrados y 5 kilómetros de longitud entre Plaza de Castilla y la M-40. El proyecto, que según el alcalde José Luis Martínez-Almeida busca «competir con la City de Londres”, contempla la construcción de 10.500 viviendas, 30 torres de oficinas, zonas verdes, equipamientos públicos y una transformación del entorno de la estación de Chamartín. Impulsado desde 1980, cuenta con fuerte presencia privada (BBVA, Grupo San José, Merlin Properties) y concentrará buena parte de la inversión urbanística de las próximas décadas.
“No se alinea con las nuevas formas de trabajar”
Desde la promotora, Crea Madrid Nuevo Norte, aseguran que el proyecto está diseñado para adaptarse a las nuevas demandas urbanas. En declaraciones recientes, destacan por ejemplo que el primer ámbito en desarrollo, Las Tablas Oeste, incluirá 700 viviendas (el 38% asequibles), 120.000 metros cuadrados de oficinas y zonas verdes que se adaptan a la topografía del terreno.
Sin embargo, Carlos Moreno (Tunja, Colombia, 66 años), urbanista y antiguo asesor de la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, —quien fue clave en la transformación de la capital hacia una ciudad con menos tráfico—, cuestiona que el proyecto sea compatible con una ciudad pensada para moverse a pie y en transporte público: “Puede jugar un papel de renovación si se diseña sin coches, pero si no se integra bien al resto de barrios, puede acentuar el desequilibrio norte-sur y aumentar el tráfico en una zona ya saturada”, como es el caso del Paseo de la Castellana, uno de los mayores ejes de circulación de Madrid.
Moreno añade que, aunque el proyecto madrileño plantea más zonas verdes que la Défense en París, sigue apostando por un modelo de torres de oficinas que no se ajusta a las dinámicas laborales actuales. “Desde la pandemia, los profesionales ya no se sienten identificados con este tipo de espacios”. La tasa de oficinas vacías en La Défense se sitúa en el 15% actualmente, pero podría alcanzar hasta el 40% si no se toman medidas urgentes, según una proyección de Deloitte.
Carmen Santana (64 años, Santiago de Chile), arquitecta y premio de urbanismo español en 2021, coincide con Moreno: “Las intenciones son buenas, pero el modelo de concentración de oficinas en torres ya no es viable. La gente no quiere volver masivamente a estos centros. Hay que romper con la lógica del distrito financiero y apostar por un urbanismo más flexible y resiliente”.
Desde la promotora, insisten en que el proyecto no se limita a un centro de negocios, sino que busca crear un entorno urbano mixto que incluiría también viviendas y equipamientos públicos. También destacan que el diseño urbano ha sido revisado para priorizar la movilidad sostenible y la integración con los barrios que rodean el proyecto.
Las torres intensifican el calor en verano
El cambio climático es otra fuente de preocupación, según los arquitectos. Madrid sufre olas de calor cada vez más intensas y el diseño urbano debe ofrecer refugios climáticos. Belinda Tato (54 años, Madrid) arquitecta y cofundadora de Ecosistema Urbano, un estudio de urbanismo que busca mejorar la interacción social en las ciudades, explica: “No todo el mundo tiene piscina o terraza. Más allá de los árboles, el espacio público tiene que ser un refugio frente al calor”, destaca Tato.
Aunque la promotora Crea Madrid Nuevo Norte destaca en su página oficial que contribuirá a “reducir el efecto isla de calor”, los arquitectos consideran que el proyecto podría ser mucho más ambicioso en este frente. “De cara a 2050, no habría apostado por edificios tan altos. Las torres son difíciles de integrar y poco resilientes ante fenómenos extremos porque acumulan la radiación y generan entornos más hostiles”, explica Moreno.
Santana, por su lado, incide en que el diseño actual presenta espacios excesivamente abiertos y duros, poco pensados para el confort térmico. “La sostenibilidad urbana no puede limitarse a materiales o eficiencia energética. Debe incluir infraestructuras invisibles y contemplar elementos como la sombra o el subsuelo. No se trata solo de plazas o parques, sino de calles que ofrezcan ventilación natural y confort térmico”.
La promotora asegura que el diseño urbano incorpora soluciones climáticas avanzadas, como corredores verdes, pavimentos permeables y arbolado estratégico para mitigar el calor.
Diseñar en tiempos inciertos
Otro eje de crítica es la falta de flexibilidad. Tato subraya que, frente a un futuro incierto, es clave que el diseño y la normativa permitan adaptaciones. “El proyecto debe contemplar que, aunque solo se ejecute un 30% o un 50%, el resultado sea funcional y equilibrado.” Santana introduce el concepto de vector tiempo: “Los edificios tienen que poder transformarse según las nuevas necesidades. Etiquetar desde el inicio qué será oficina y qué será espacio público limita la capacidad de evolución del futuro distrito”.
Más allá del modelo de gestión, la mayor inquietud entre los urbanistas es la escala del proyecto: una inversión total estimada en 25.200 millones de euros con un horizonte de ejecución de al menos 25 años. “Cuando un desarrollo es tan grande y tan largo en el tiempo, el riesgo es que no se adapte a los cambios sociales, climáticos o tecnológicos que puedan surgir por el camino”, advierte Tato. Por su parte, la promotora defiende que el proyecto ha sido diseñado para desarrollarse por fases y subraya que, a pesar de la fuerte presencia privada, la administración pública mantiene el control sobre la planificación.